פסק-דין בתיק ת"א 1208-07

תביעה ותביעה שכנגד שעניינה נכס מקרקעין המצוי בכפר בית-ג'אן הידוע כחלקה 11 בגוש 19511 (" הנכס" או " המקרקעין").  בתביעה מבקש התובע פסק דין הצהרתי שבניגוד לרישום, הנתבעים הם בעלי מחצית הזכויות בנכס ואילו הוא הבעלים של המחצית האחרת. בתביעה שכנגד עותרים הנתבעים לפסק דין הצהרתי כי הם הבעלים היחידים של הזכויות בנכס; כי התובע (שהוא הנתבע שכנגד) מנוע מלתפוס חזקה בשטח הנכס העולה על 100 מ"ר המהווה את שטח דירתו ומדרגות הכניסה לדירה; כי על התובע לפצות את הנתבעים בשטח כפול מן השטח שבו הוא מחזיק מתוך השטח הכולל של המקרקעין וכי הפיצוי שעליו לתת לנתבעים הוא שטח קרקע בחלקה 34 או בחלקה 35 בגוש 19512.

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, עיינתי בראיות ושמעתי את העדויות, הגעתי למסקנה שיש לדחות את התביעה וכמותה גם את התביעה שכנגד.

ביום 30.7.08 ניתנה החלטה בתיק בש"א 18942/07 שבה התקבלה בחלקה בקשת התובע לסעד זמני, ונאסר על הנתבעים להעביר את זכויותיהם במקרקעין עד שיינתן פסק דין בתובענה זו (" ההחלטה"). עיקרו של הרקע העובדתי שביסוד התובענות ההדדיות מפורט בהחלטה, ולמען הבהירות אשוב ואסקור אותו להלן:

המקרקעין רשומים על שם הנתבעים בחלקים שווים (נספח "ד" לתצהיר עדותו הראשית של הנתבע 1 - נ/2), אלא שהתובע טוען כי הוא הבעלים של מחצית מהזכויות במקרקעין, וזאת על פי צו ירושה שלפיו הוא היורש של מחצית מעיזבון אביו (נספח "א" לתצהיר עדותו של התובע - ת/1) הכולל גם את המקרקעין. לטענתו, זכויותיו במקרקעין הוצאו ממנו במרמה. לטענתו הדבר נעשה כשחתם על מסמכים שונים בעודו סבור - על יסוד מצג שהוצג לו - שהוא נותן את הסכמתו לבניית דירת מגוריו של הנתבע 1, אולם בפועל היו אלה הסכם לחלוקת עיזבון ובקשה לרישום המקרקעין בשם הנתבעים. טענתו העיקרית של התובע היא כי אינו יודע לקרוא או לכתוב עברית, וכי בעת שחתם על המסמכים לא הוסבר לו ולא תורגם לו תוכנם, ורק בדיעבד הסתבר לו שמדובר במסמכים שמכוחם נרשמו הנתבעים כבעלי כל הזכויות בנכס.

מטעמו של התובע נמסרה עדותו שלו (תצהיר עדותו הראשית - ת/1), עדותו של מר ס' מרעי, שהוא תושב הכפר בית ג'אן (תצהיר עדותו - ת/2), עדות עו"ד גב' ח' סלאח חוסיין (" עו"ד חוסיין") ועדות המודד מר ה' שאהין (" שאהין") (תצהיר עדותו - ת/4). בנוסף לתצהירי העדות הראשית הוגשו מטעמו של התובע, בהסכמת הנתבעים, התצהירים והפרוטוקול של הדיון בסעד הזמני (בש"א 18942/07). בנוסף ראויה לציון התפתחות שהייתה במהלך שמיעת הראיות הקשורה לעדות, שבסופו של דבר לא ניתנה, של שיח' סלמאן יוסף חטיב' (" חטיב'"), שהנתבעים התכוונו להביאו כעד מטעמם ולמטרה זו גם נחתם על ידו ביום 18.7.09 תצהיר עדות ראשית, אולם זה לא הוגש. בישיבת יום 28.2.10 הודיע בא כוח הנתבעים כי לאור סברתם שמצב בריאותו אינו תקין הם ויתרו על עדותו, אלא שאז הודיע בא כוח התובע שהוא מבקש שחטיב' יעיד מטעם התובע. בא כוח התובע עמד על כך שעדותו של חטיב', מטעמו של התובע, תינתן בעל פה ושהתובע לא יהיה כבול לגרסה המובאת בתצהירו של חטיב'. בהחלטה שנתתי באותו יום דחיתי את טענות התובע, תוך שאני מציין כי לא ניתן לקבל את הטענה שלחטיב' יכולות להיות שתי גרסאות. אחת, המובאת בתצהירו שהוכן לבקשת הנתבעים בעת שהם סברו שהוא יעיד מטעמם, והאחרת כאשר הוא מעיד מטעמו של התובע, לאחר שהנתבעים ויתרו על עדותו. על רקע זה דחיתי את בקשתו של התובע ובסופו של דבר לא נמסרה  עדותו של חטיב'.

מטעמם של הנתבעים ניתנה עדות שניהם (תצהיר עדותו של הנתבע 1 - נ/2 ותצהיר עדותו של הנתבע 2 - נ/5). כמו כן הוגשו שני תרגומים נוטריוניים (מס' 10/10 ו-11/10) ערוכים על ידי הנוטריון מוחמד סרחאן, אשר בהסכמת הצדדים מונה על ידי בית המשפט לתרגם את המסמך שהוגש כמוצג נ/3 ואת המסמך שהוגש כמוצג מב/1 במסגרת הדיון בבש"א 18942/07. התרגום הנוטריוני 10/10 הוא תרגום של המוצג נ/3 שהוא מסמך בשפה הערבית שנערך ביום 11.2.71 ונחתם על ידי ג'מיל בן אחמד קאסם ח'יר, ואילו התרגום הנוטריוני 11/10 הוא תרגום המוצג מב/1. מעיון בתרגומים עולה כי המוצג נ/3 הוא מסמך המתעד  עסקה שלפיה מכר התובע לאחיו -אביהם המנוח של הנתבעים - את חלקו בדירת המגורים שאותה ירש מאביהם, וזאת תמורת סכום של 4,000 ש"ח (במאמר מוסגר אני רואה להעיר שציון הסימן "ש"ח" בתרגום הנוטריוני מקורו בטעות, מפני שבשנת 1971 היה כינוי ההילך החוקי במדינת ישראל לירה ישראלית, ואני מייחס את הדבר לטעות בהיסח הדעת מצדו של הנוטריון. תמיכה לכך אני מוצא בתרגום נוטריוני אחר של המסמך נ/3, שהוגש מטעמם של הנתבעים כמוצג נ/4, ושם ציין הנוטריון כי הסכום שבו מדובר הוא סכום הנקוב בלירות ישראליות. לפי התרגום הנוטריוני 11/10, המוצג מב/1 הוא מסמך המתעד עסקה שנעשתה על ידי אביהם המנוח של הנתבעים שלפיה הוא מכר לאחיו, התובע,  שטח קרקע של 200 מ"ר (חלקה 43 בגוש 19511)  תמורת 2000 ש"ח (וכאמור, צריך להיות ל"י).

לפי עדותו של הנתבע 1 ההסכם המתועד במוצג נ/3 (ומתורגם בתרגום נוטריוני 10/10) הוא הסכם שלפיו העביר התובע לאביהם של הנתבעים את זכויותיו בחלקה 44 בגוש 19511. לפי עדותו, לאחר הליכי הסדר זכויות במקרקעין, הפכה חלקה 44 להיות חלקה 11 בגוש 19511, הלא היא החלקה שעליה נסבה המחלוקת. הנתבע 1 הוסיף והעיד (סעיף 9 של תצהירו - נ/2) כי בחודש דצמבר של שנת 2005 הוא ואחיו, הנתבע 2, הגיעו להסכמה עם התובע שהנכס בשלמותו יירשם על שמם, ובתמורה יקבל התובע שטח מתוך חלקה 34 בגוש 19512. הנתבע 1 גם העיד כי סיכום זה תואם את הסכם חלוקת העיזבון (נספח ב/1 של תצהירו), שבסעיף 2 שלו נאמר שכל הזכויות בנכס תירשמנה על שם הנתבעים בחלקים שווים.

כבר בעת מתן ההחלטה עמדתי על כך שהקושי שבפניו עומד התובע נעוץ בחתימתו על המסמכים שעל סמכם נרשמו הנתבעים כבעלי מלוא הזכויות בנכס. היינו, ההסכם לחלוקת העיזבון מיום 19.12.05 (נספח ב(1) לתצהיר הנתבע 1) והבקשה לרישום מקרקעין (נספח ב/3 לתצהיר הנתבע 1).

כאמור, גרסת התובע היא שבשנת 2005 פנה אליו הנתבע 1 וביקש ממנו לחתום על תצהיר בפני עו"ד עמאד סעד (" עו"ד סעד") שלפיו הוא מסכים למתן היתר בנייה בנכס שהזכויות בו  משותפות הן לנתבעים והן לתובע. לטענתו הוא הסכים לחתום על התצהיר ועל כל מסמך הדרוש לקבלת היתר הבנייה, ובהמשך לכך הוא התלווה למשרדו של עו"ד סעד. האחרון לא היה נוכח במשרד בעת שהתובע הגיע לשם, וכדבריו " הייתה עובדת אחרת במשרדו ואני הסברתי לה כי באתי לחתום על המסמכים הדרושים למר וג'די (הנתבע 1, א"ק)  לצורך קבלת היתר בנייה והיא החתימה אותי על מסמכים אחדים, כאשר הייתי בטוח ומשוכנע ובתום לב כי אני חתמתי רק על המסמכים הדרושים למתן היתר בנייה  לבן אחי מר וג'די על החלקה 11 הנ"ל." בהמשך נאמר בתצהירו של התובע " הנני להדגיש כי אינני יודע לקרוא או לכתוב בעברית (למעט כתיבת שמי) והעובדת במשרד עו"ד סעד שבפניה הופעתי לא הקריאה לי את כל המסמכים ולא הסבירה לי את תוכנם ורק סימנה לי היכן לחתום, והיא לא תרגמה לי מאומה ממה שהיה כתוב במסמכים ואני חתמתי בהעדרו של עו"ד סעד ובאמונה מלאה ובתום לב שחתמתי על מסמכי הסכמה לבנייה על החלקה הנ"ל עבור מר וג'די ".

על דברים אלה נחקר התובע על ידי בא כוח הנתבעים, והעיד כי אינו יודע אם מי שבפניה חתם על המסמכים היא עורכת דין ואף אינו יודע מה תפקידה במשרד עורך הדין סעד שבו הוא חתם על המסמכים (עמ' 9 לפרוטוקול). עדות זו של התובע אינה עולה בקנה אחד עם מה שהעידה עו"ד חוסיין שעדותה, גם בחקירה ראשית, נמסרה בעל פה. עו"ד חוסיין אישרה את חתימתה מיום 19.12.05 על המוצג ת/3, שהוא תשריט שהוגש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה מעלה נפתלי, ועליו חתימותיהם של התובע ושל הנתבעים שאותן היא אימתה. בחקירתה הנגדית הוצג לעו"ד חוסיין ההסכם לחלוקת העיזבון (נספח ב/1 לתצהירו של הנתבע 1) הנושא עליו חתימת אימות של עו"ד סעד והיא נשאלה אם כתב היד, שבו נרשם תאריך האימות והחתימה, הם שלה והיא השיבה " זה לא הכתב שלי. זה הכתב של עימאד סעד באופן החלטי אני אומרת". בהמשך הדברים היא שבה ואישרה שכתב היד והחתימה והחותמת הם של עו"ד סעד, וכשנשאלה אם באותו יום שבו היא אימתה את החתימות על התשריט (ת/3) היה עו"ד סעד במשרד, היא השיבה " כן. למיטב זכרוני, באותו יום הם חתמו אצלי וגם אצלו, אצל עימאד (סעד, א"ק), זה באותו יום גם המסמך של העיזבון וגם התשריט. סיבה שנייה: 19.12.05 זה יום שני, ואנו עובדים במשרד עד שבע בערב, וכל יום אחרי הצהריים עו"ד עימאד נמצא במשרד. וכל שאלה בנושא, אתה יכול לפנות לעימאד" (עמ' 23 לפרוטוקול) . כאן המקום לציין את התרשמותי לחיוב מעדותה של עו"ד חוסיין. עדותה נמסרה ברהיטות רבה ובביטחון בדבריה, וזאת על אף חוסר הנוחות שהיא יכולה הייתה לחוש נוכח השאלות שנשאלה ביחס לעו"ד סעד, שבמשרדו היא מועסקת. אני רואה, אפוא, לקבוע כי עדותה שלפיה לא היא הייתה זו שאימתה את חתימתו של התובע על ההסכם לחלוקת העיזבון, עדיפה בעיני על עדותו של התובע, מה גם שהיא עצמה אישרה שאימתה את חתימתו של התובע על תשריט שהוגש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. מסיבה זו, טענתו העיקרית של התובע שהוא חתם על מסמכים שהוא סבר שהם מיועדים לצרכי קבלת היתר בנייה אמנם איננה משוללת יסוד, מפני שעו"ד חוסיין אימתה את הדבר, אולם בה בעת היא בלתי רלוונטית ואינה יכולה להועיל לתובע, מפני שחתימתו על הסכם חלוקת העיזבון אומתה על ידי עו"ד סעד, והתובע לא הביאו למתן עדות על מנת להסביר את נסיבות חתימת ההסכם שכאמור התובע מכחיש כי הוא חתם עליו או כי הסכים לאמור בו.

לא הובאה מצד התובע כל ראיה להסביר את העובדה שעו"ד סעד לא הובא לעדות, ובנסיבות אלה חל הכלל שלפיו הימנעות בעל דין מהבאת ראיה מקימה הנחה שאם הייתה הראיה מובאת היא הייתה פועלת לחובתו של אותו בעל דין (ע"א 795/99 אנטוני (טוני) פרנסואה נ' אהוד (אודי) פוזיס, פ"ד נד (3) 107 (2000)), ומכאן קצרה הדרך גם למסקנה שלא ניתן לקבל את טענותיו ועדותו של התובע שהוא לא הסכים לחלוקת העיזבון, כפי שזו משתקפת  בהסכם חלוקת העיזבון, היינו שכל הזכויות בנכס תירשמנה על שם הנתבעים. זאת מפני שהסכם חלוקת העיזבון נושא אישור שלפיו עו"ד סעד " מעיד בזה כי הצדדים להסכם הנ"ל התייצבו היום בפני לאחר שזיהיתי אותם והסברתי להם את תוכן ומהות ההסכם שהם חותמים עליו ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנו, ולאחר ששוכנעתי כי הבינוהו כראוי חתמו בפני". כבר בעת מתן ההחלטה ציינתי את הקושי העומד בפני התובע כשהוא טוען שהוא לא ידע על מה חתם ולא הבין את משמעות חתימתו, קושי שמקורו בהלכה העקבית והמושרשת שחתימתו של אדם על מסמך מהווה עדות לכך שהוא קרא את המסמך, הסכים לאמור בו, והיה מודע למשמעות ולתוצאות חתימתו, והוא לא יישמע בטענה הסותרת זאת (ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' זהבה לופו, פ"ד נד (2) 559 (2000)). אלא שאפילו ניתן היה לשעות לטענה כזו של התובע, הרי היא נסתרת מיניה וביה על ידי לשונו של האישור החתום על ידי עו"ד סעד, וכאמור בהעדר עדותו של האחרון יש לדחות את כל טענותיו של התובע בעניין זה.

עדויותיהם של מרעי ושל שאהין, שהובאו מטעמו של התובע, אינן יכולות לשנות את המסקנה שאליה אני מגיע, מן הטעם הפשוט ששתיהן עוסקות באירועים מאוחרים למועד חתימתו של התובע על הסכם חלוקת העיזבון, ולכן קיים ספק ברלוונטיות שלהם.

שאהין העיד על דין ודברים שהיה בין התובע לבין הנתבעים סמוך למועד שבו החלו הנתבעים בבניית דירת המגורים המתוכננת של הנתבע 1, היינו באוגוסט 2007, ולדבריו כאשר הוחל בפעולות הבנייה הוא התבקש על ידי התובע למדוד ולסמן את מיקום הכלונסאות שהציב הנתבע 1 באופן, שלטענת התובע, הסיג את גבולו. לעדות זו אין כל ערך ביחס למחלוקת בדבר הזכויות בנכס. בה במידה גם אין ערך לעדותו של מרעי שתיאר את האירועים לאחר שהתובע נוכח שהזכויות בנכס נרשמו על שמם של הנתבעים על יסוד ההסכם לחלוקת העיזבון. לפי עדותו התובע פנה לעו"ד סעד בטרוניה על כך שהזכויות נרשמו על יסוד אישורו של עו"ד סעד על הסכם חתימת העיזבון, ולדברי מרעי עו"ד סעד השיב לו שהעניין אינו זכור לו וייתכן שהמסמך נחתם בפניה של עו"ד חוסיין. לדבריו של מרעי השיב התובע לעו"ד סעד " אני לא חתמתי לא בפניך ולא בפני עורכת הדין שעובדת במשרדך אלא בפני צעירה שהייתה במשרד ואשר הודיעה כי אני חותם רק על כתב הסכמה למתן היתר בנייה על שם הנתבעים". על דברים אלה חזר מרעי גם בחקירתו הנגדית (עמ' 16 לפרוטוקול). אלא שגם אם אניח לטובתו של התובע כי עדותו של מרעי משקפת  את האירועים כהווייתם, לא יהיה בכך כדי להועיל לו מפני, שכאמור, אין בהם משקל מספיק כדי לסתור את החזקה הנוצרת מחתימתו של התובע על ההסכם לחלוקת העיזבון, חתימה שאומתה על ידי עו"ד סעד, שכאמור לא הובא כעד במשפט.

סיכום ביניים הוא שהתובע נכשל בהוכחת טענותיו ולכן אין מנוס מדחיית תביעתו.

אשר לתביעה שכנגד, דעתי היא שגם אותה יש לדחות בעיקרה, פרט לחלק שבו הם מבקשים הצהרה שהם הבעלים בשלמות של המקרקעין, הצהרה שאינה דרושה להם מפני שממילא אלו הם פני הדברים והנתבעים ממילא רשומים כבעלים של הנכס.

בחלק אחר של תביעתם שכנגד טוענים הנתבעים כי על התובע לפצותם בשטח מסוים מתוך חלקה 34 או 35 בגוש 19512, וזאת חלף השטח שבו הוא מחזיק מתוך הנכס, היינו שטח דירת התובע הבנויה על הנכס.

הנתבע 1 טען אמנם (בסעיף 9 לתצהירו - נ/2) שהיה סיכום בינו לבין התובע בדבר חילופי שטחים עקב כך שהוא מחזיק בדירה המצויה על הנכס, אולם פרט לאמירה זו לא הובאה כל ראיה לתמוך בסיכום זה, ובהינתן הדרישה הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 שלפיה התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, אין אפשרות לקבל את טענת הנתבעים בחלק זה של תביעתם הנגדית.

נותרת, אפוא, עתירתם להצהרה שלפיה התובע מנוע מלתפוס ולהחזיק בנכס בשטח העולה על 100 מ"ר שהוא שטח דירתו. גם הצהרה זו אינה דרושה לנתבעים מפני, שכאמור, משנדחתה תביעת התובע נותר על כנו רישומם כבעלי כל הזכויות בנכס, על כל המשתמע מכך.

התוצאה היא, אם כן, שאני דוחה את תביעתו של התובע ואת התביעה שכנגד של הנתבעים, ובנסיבות העניין איני רואה לחייב בהוצאות או בשכר טרחת עורכי דין.